10.1 부동산 대책 리뷰

부동산 이야기를 하면 정치나 정책에 대한 이야기를 안할수가 없어서 왠만하면 글을 안쓰려고 했지만,
블로그 조회수 올리기에는 사실 부동산만한게 없기도 하고, 전공이 부동산이기도 하니...
비정기적으로 정책이 나온다던가 할때마다 리뷰 차원에서 올려보려고 한다.

10.1 부동산 대책의 중점적인 부분을 몇가지 집어서 이야기해본다면 이 정도일 것 같다.

1. 투기지역·투기과열지구의 개인사업자/법인사업자 주택담보대출 LTV규제 강화/적용
- 기존에는 개인사업자의 경우에는 주택임대업만 LTV 40% 제한을 받고, 법인사업자는 임대업이더라도 LTV제한을 받지 않았는데 이번 규제로 인해 개인사업자/법인사업자 할 것 없이 주택임대업/주택매매업은 전부 LTV 40% 제한을 받는다. 이번 규제 이전에 주택매매업자로 업종만 등록하고 편법으로 LTV 80% 대출을 보험사나 새마을금고 등을 통해 받고 폐업하는 등의 편법이 있었던지라, 그 부분에 대해 규제해서 대출을 막겠다는 차원으로 보인다.

2. 부동산담보신탁 활용 수익권증서 담보대출 LTV 규제 적용
- 위와 동일하게 규제를 피해가는 대출에 대한 대출 규제 강화이다. 담보신탁을 활용하면 신탁회사가 부동산을 신탁받은 후 수익권증서를 제공하고, 이 수익권증서를 담보로 대출받는 구조라 직접적인 부동산 규제와는 벗어나 있었는데 이 부분에 대해서도 동일하게 규제해서 대출을 막겠다는 것.

1. 2. 는 사실 일반적인 주담대 받는 사람들은 잘 모르는 구조라 편법성 대출을 막는 효과만 있을 뿐 직접적인 규제 효과는 크게 없을 것으로 보인다.

3. 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자 전세대출 공적보증 제한
- 현행은 2주택 이상 보유가구는 모든 전세대출 보증이 제한되며, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구는 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증이 제한되어 SGI서울보증보험의 보증으로만 전세대출이 가능하다.
- 이 부분에 대해서 추가적으로 9억을 초과하는 1주택 보유자는 전세대출 공적보증을 제한하겠다는 것으로 보이는데, 일단 아직은 명확하지 않은게 기사등을 확인할시는 1억원 초과 1주택 가구와는 동일하게 민영인 SGI서울보증보험의 보증은 제한하지 않겠다는 것으로 보이는거 같으나, 명확하지는 않다.
- SGI서울보증보험이 가능하다면 사실 바뀌는 건 크지 않다고 봐도 될 것같다. 왜냐면 어차피 전세보증금이 4억 초과할 경우에는 기존에도 서울보증보험에 가입해야하고, 굳이 차이나는 것은 보증료가 조금 더 비싸서 금리가 약간 올라간다는 정도? 질권 설정때문에 집주인 동의얻어야하는 부분이 귀찮아지긴 하지만 큰 차이는 없다.
- 다만, 만약에 아예 공적 보증이 안된다면 현실적으로 전세대출은 불가능해진다고 보면 된다. 이 경우는 1주택자들이 전세 구하기가 힘들어져서 갭투자 등에 제약이 일정부분 따를듯.

4. 분양가 상한제 후속조치 - 분양가 상한제 지역 핀셋 지정 추진, 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 신청된 재건축 단지는 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외
- 핀셋 지정 부분은, 국토교통부에서 말하는 핀셋지정 대상은 "(검토지역 : 시·군·구 단위) 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 ⅰ) 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나*, ⅱ) 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역" 이다.
- 다들 아는 둔촌주공이라던가, 반포주공이라던가... 하는 지역을 선도할 것으로 예상되고 워낙 허그에서 심하게 가격제한해서 후분양으로 가겠다고 했던 단지들을 일단 선분양으로 밀어내겠다는 정책으로 보인다. 후분양으로 가면 원베일리 같은건 평당 7천도 가능한 상황이라 일단 4천 후반으로라도 분양시키겠다는 모양새.(사실 4천 후반도 되면 로또다)
- 만약에 이미 이주가 시작된 이런 단지들까지 분양가상한제로 걸고넘어졌으면 당장 헌법재판 및 행정재판을 피하기 힘들고, 현실적으로 정부의 승소가능성도 희박하기 때문에... 일단 선분양으로 가자라고 합의안을 내놓은 모양새. 허그의 가격은 그나마 분양가상한제에서의 토지 가격과 고급화 전략을 전혀 고려하지 않는 원가 책정보다는 기존 단지들의 분양가를 고려해주기 때문에 현실적이다.(실제로 공공택지에서는 과천 지식정보타운에서 분양가상한제로 인해 건설사가 손익분기점도 못맞추는 현상이 일어나서 분양을 지연하고 있는 중이다)
- 분양가 상한제 발표 이후로 신축 가격이 계속해서 오른다. 거기다가 재건축까지 다시 오르기 시작했다. 현실적으로 서울내에서 신규 공급할 수 있는 택지도 없어서 재건축 아니면 답이 없는 상황인데, 실질적으로 사업의 가부를 결정하는 재건축 조합의 발목을 묶어버리는 분양가 상한제하에선 신규 재건축은 현실적으로 불가능하다고 보면 된다. 기껏해야 이미 관리처분 난 몇몇 단지정도나 6개월 내에 밀어내기 식으로 분양해버리고 서울의 공급은 끊길 듯. 결국 신축은 폭등할꺼고 정책 목표 달성은 답이 없다.

5. 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과
- 최근에 서울에서 분양되는 아파트는 전부 로또다. 당장 레미안 라클래시만 하더라도 분양가 14~17억에 분양된 아파트고, 중도금 대출도 불가능해서 현금 10억 이상을 자기돈으로 들고 있어야 분양이 가능한데 청약 당첨자 가점이 무려 69점이다. 무주택 15년, 청약저축 15년, 가족 본인 포함 4인일때 가능한 점수.
- 돈 많은 무주택자들이 청약시장에 넘쳐나는 유동성속에서 대기타고 있고, 당첨만 되면 7억 이상의 시세차익을 먹는 로또보다 훨씬 당첨확률 높고 당첨금은 비슷한 청약 로또만 기다리고 있다. 거주의무기간 5년이 이들을 잠재울수 있을까. 차라리 채권입찰제나 다시 도입하던가 해서 세금으로 먹어버리는게 정직한 정책이지 않을까 싶다.