오피스텔 매수시 유의할 점들

오피스텔은 매수할때나 실거주시 장단점이 뚜렷합니다.

장점 : 투기과열지구나 주택수 무관하게 ltv 70%.
주택수와 무관하게 오피스텔 매수는 취득세 4.6%
공시지가 현실화를 피해간지라 실거래가 대비 재산세 낮음
청약시는 언제나 무주택이므로 민간분양(특공 포함 모든 타입) 및 공공분양 60초과 일반공급 신청 가능
(특공 및 일분 60이하는 재산 조건에 걸림)

단점 : 낮은 대지지분, 작은 평수로 잘 안오름
공용면적이 커서 같은 평수대비 관리비 높음
발코니와 같은 서비스면적 없어 아파트 대비 실평수 작음
(오피스텔 84=아파트 3면 발코니 확장한 59수준)
복도식으로 만드는 특성상 벽간 소음 심할수 있으며, 관리 제대로 안되는 경우 보안 문제, 복도 쓰레기등 있을수 있음
상업지역에 위치하므로, 상대적으로 주변 환경 불량 가능 (반대로 역세권 등 상업시설 접근성이 장점될순 있음)
전입했을시 일반 주택과 동일한 양도세, 다른 주택 취득시는 주택수에 포함 

대충 이 정도의 장단점을 지니고 있기 때문에, 오피스텔 매수시 입지는 일반 아파트 대비 신경써서 봐야하고,
전 오피스텔 매수 노리는 사람들이라면 이런걸 보라고 합니다. 

 

1. 최소 2룸 이상

지금은 수익형 부동산인 1룸, 1.5룸은 공급과잉인 상태라서, 딱히 가격이 오르지도 않았고 앞으로도 오를 가능성을 크게 보지 않습니다. 상가나 마찬가지로 월세받는 상품이므로 월세를 통해 매매 가격이 역산되는데, 지금도 공급이 과잉이고 앞으로도 과잉인데다가 임대주택과도 대결해야 하는 상품인지라 딱히 좋게보이는게 없습니다.
2룸 이상, 가능하면 3룸에 화장실 2구조가 가장 좋습니다. 아파트를 당장 40% ltv만 가지고는 대출껴서 못사는 신혼부부나 어린 아이있는 부부가 살만한 아파트 대체품이 가장 이상적입니다. 최근 매가도 이런 상품만 오르구요.

2. 300세대 이상 + 주거단지 인접

일단 세대수가 되면 오피스텔도 관리비가 싸집니다. 오피스텔이라도 300세대 넘어가면 아파트보다 관리비 크게 차이 안나는 경우도 많습니다. 천세대쯤 되면 오히려 싸지는 케이스도 있죠. 물론 대단지 오피가 많진 않습니다.
주거 측면에서 유해시설이 바로 근처에 있는 곳은 임장왔다가도 돌아가게 됩니다. 주 거용 오피스텔 매수수요는 신혼부부거나, 아이가 어린 젊은 부부들이 대부분입니다. 그런 사람들이 유해시설이 인접해있으면 아무리 상권이 좋아도 꺼려집니다. 그러다보니 아파트 단지랑 같이 있거나, 바로 옆에 아파트 단지가 있는 오피스텔이 이상적입니다. 혹은 세대수가 상대적으로 작더 라도 주상복합 아래층에 있는 오피스텔도 괜찮습니다. 이 경우도 아파트가 있어서 주거단지로서 환경이 보통 괜찮으니까요.

3. 오피스텔 연식

오피스텔은 아파트 대비해서 소모성이 강합니다. 아무래도 용적률이 높은 상업용지에 지어지는데다가, 소형 평수위주이므로 재건축, 리모델링 등을 하려고하면 이해관계자가 너무 많습니다. 특히 상가나 원룸 운영하는 집주인들의 동의를 받기는 너무 어렵습니다. 아예 84타입으로만 구성되었거나 바닥난방 법개정전에 지어진 대형평형 오피스텔로 구성되었다면 동의를 받기가 어렵지는 않겠지만, 그러한 단지는 매우 극소수고 이 글 보시는 분들이 접근할만한 가격대가 아닙니다.(서울에선 목동 하이페리온, 마포 트라팰리스, 혹은 타워팰리스 같은거 사실분들이나 해당될겁니다)
가능하면 신축이거나 최신 연식을 사세요. 그래야 오래 쓰고, 관리비도 적게 듭니다. 투룸 이상 비중도 신축일수록 높고, 나중에 삼십년 사십년뒤에 언젠가 해야할 재건축 시기에 반발도 작을겁니다. 그리고 그런게 잘오릅니다. 일정 이상 연식이 되면 구축에 대한 매력도가 오피스텔은 확실히 떨어질수밖에 없으니까요.

4. 그래서 그런거 어딨냐?

솔직히 안많습니다. 서울에서 300세대 이상, 10년 이내, 투룸 이상... 필터 걸면 진짜 극소수 지역만 나옵니다. 용산, 문정 정도. 신도시는 좀 있습니다. 위례, 판교나 광교에도 있고. 송도같은데도 있죠.

 

집은 대출안되서 오피라도 사겠다는 분들한테 도움이 되길 바랍니다.

덧. 뽐뿌 부동산포럼에도 제가 올린 글입니다.