재개발 투자 이야기 - 2 (재개발지 찾기)

서울에는 꽤 많은 정비사업지들이 있다. 그리고 상당수의 정비사업지는 뉴타운 해제 시기를 못넘기고 사라져버렸고,
(이것이 현재의 공급 부족을 유발하긴 했지만 그 이야기는 다음에 하던가 하자)
사업성이 정말 좋아서 어떻게든 부동산 폭등기 이전의 보릿고개를 버티고 살아남았던 사업지들은
조합설립인가든 사업시행인가든 관리처분이든 뭐든 나서 언젠가 지어질꺼라고 하고 있다.

기본적으로, 서울에는 꽤 많은 정비사업지들이 있고 진행중이다. 
cleanup.seoul.go.kr - 클린업 시스템을 통해서 조합 진행 내역 및 기초적인 내용을 조회하는게 가능하고
(조합내의 자료는 조합원들만 볼수있고 비조합원들은 기초 자료만 공개되어 있다)
재개발이나 재건축 등을 다루는 블로그를 찾아보면 이런 진행사항을 모아놓은 블로그들이 있으니 그걸 참조해도 된다.

blog.naver.com/jmd0104
까르의 서울 재개발 분석이라는 블로그인데,
이 블로그에 서울내에 진행중인 모든 재개발 조합에 대한 진행사항이 한달에 2번 정도 올라오니 참고하면 도움이 된다.
대충 초기 투자금이나 총 투자금을 예상한 자료도 표로 정리하니 그런 자료들을 참고하면 된다.

그리고 현재 집 매각시 양도세 제외하고 남는 금액,
저걸 산다고 저기서 실거주하는 건 불가능하니 다른 곳에서 살기위한 보증금 및 거래에 들어가는
각종 제세공과금을 제하면 가용가능한 초기 투자금액이 나오고, 이 범위내에서 가능한 지역들을 찾아보기로 했다.

일단 타켓은 사업시행인가 혹은 관리처분인가가 났거나, 조합설립인가 단계라도 건축심의를 통과한 상태로 올해 안에 사업시행인가가 날 수 있는 지역만을 대상으로 하였다. 상대적으로 피는 많이 부담해야 하지만 사업시행인가 단계부터 지어지는 시간까지가 관리처분인가 - 이주 및 철거 - 착공 기간을 모두 더할시 최소 7년은 봐야하고, 배우자의 말처럼 다 늙어서 새 집 들어가면 무슨 의미가 있냐는 말에 동의했다. 자녀도 가능하면 중등부터는 새로 지어진 아파트 내에서 학교를 보내고 싶었고.

그러한 조건을 모두 충족하고, 가용 초기 투자 자금내에서 봤던 곳들이, 한남 2,3구역(59타입), 방배 13,14구역(59타입), 북아현 2,3구역(84타입), 흑석 11구역(84타입), 주암장군마을(84타입) 정도로 압축되었고, 그정도 범위내에서 투자를 좁히고 어떤 것을 투자할지 결정하기로 하였다.