재개발 투자 이야기 - 4 (재개발 투자시 계산해야할 것들)

재개발 투자시 들어가는 비용은 일명 초투(초기 투자금)와 총투(총 투자금)으로 이야기하고,
총투는 실제로 준공될때까지 유동적으로 변경될 수 있으나, 사업성을 평가해서 추정하게 된다.

초기 투자 비용은 최초 매매 가격 - 대출 or 보증금이 되고, 여기에 입주권 프리미엄이 가산된 가격이 붙는다.
주담대를 받을 경우, 6개월 내에 전입신고를 해서 들어가기라도 해야하므로 세입자를 못받는 점은 감안하여야 한다.
현재 서울 주요 재개발의 경우 P가 5억 이하로 붙은 곳을 찾기가 힘들 지경이고, 최상급지는 최대 10억까지도 붙고있다.
최근에는 워낙 불장이다 보니 재개발 구역지정도 안된 지역조차 공공재개발 호재라던가, 재개발 예정지라는 이름으로 피가 붙어서 거래되고 있는데, 앞 글에서도 말했지만 최근 6년간 신규 구역지정은 '0'이다. 당장 구역지정 될만한 곳들은 공공재개발 약 10여곳 들일 것으로 보이는데 나머지 일반 구역들은 현실적으로 더더욱 밀릴 것이 뻔한 상황이니 주의해서 투자할 수 있도록 하자.

재개발은 시간과 리스크에 돈을 묻는 투자다. 일반적으로 구역지정부터 준공까지 걸리는 시간은 빨라야 10년 이고, 15년 이상 걸리는 경우도 흔하다. 제일 마지막 단계이자 투기과열지역 기준으로 전매제한이 걸리는 시점인 관리처분까지 왔다고 하더라도 이주 및 철거에 1~2년, 준공까지 3~4년 걸리는 점을 감안하면 전매제한이 걸리는 시점부터도 보통 5년 이상 돈이 막힌다.(물론 이주비 대출은 나오긴 한다. 피를 제외한 감정가 대비로) 

사업시행인가 시점이라면 7년 이상 돈을 묻어둬야하고, 조합설립인가 시점 투자라면 10년 이상 묻어둬야 새집을 받을 수 있다. 물론 중간에 피를 받고 팔고 나가겠다는 생각이라면 초기에 투자하여 조합설립인가나 사업시행인가났을때 팔고 빠지겠다라는 전략이 통하겠지만... 실입주를 목표로 한다면 사업시행인가 이후 물건을 노리는게 현실적이다. 말이 7년이지 7년이면 유치원 다니던 아이가 초등학교 졸업할 나이가 된다. 긴 시간인 만큼 신중해야한다. 재건축은 정 안되면 썩은 집 수리하고 몸테크라도 한다지만 재개발은 현실적으로 몸테크조차도 불가능하기 때문에.

실질적으로 입주권으로 집을 받는 가격은 본인이 매수한 입주권 프리미엄+조합원분양가가 된다. 그리고 조합원 분양가는 관리처분 시점에 어느정도 확정되긴 하나, 실제 일반분양가의 변동, 공사비의 변동등에 따라 유동적으로 바뀐다. 그리고 추가분담금은, 본인이 매수한 집의 종전 감정평가액에 비례율(비례율이 실제 사업이익에 따라 변동한다)을 곱한 권리가액만큼 조합원분양가에서 차감하고도 추가로 납부해야하면 추가분담금을, 돌려받을게 있으면 환급금을 받는 식으로 정산하게 되는 구조이다.

이러한 구조상 뚜껑(무허가건물)같은 경우는 감정평가액이 일반적으로 수백만원에 불과하므로, 사업성과가 어떻든 비례율에 영향을 받지 않아 고정된 조합원분양가를 납부하게 되므로 예상 총투자액을 계산하기 쉬워지는 점도 참고할점.