재개발 투자 이야기 - 3 (그래서 재개발은 뭐야?)

재개발이란, 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업을 말한다. 

두껍아 두껍아 헌집 줄께 새 집 다오를 의미하는 그 것.
오래되어 기반시설이 열악한 동네에서 주거시설을 새롭게 지으면서 기반시설도 재구축하는 그런 사업이다.
서울내에서는 한남뉴타운, 성수전략정비구역 같은 유명한 구역들이 재개발에 해당하는 곳이고,
위쪽으로는 장위, 수색증산, 상계뉴타운 등, 아래쪽에는 노량진, 신림, 흑석 등이 재개발을 기다리며 단계를 밟아가고 있다.

일반적으로 재개발의 단계는 구역 지정 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가(이주 - 철거 - 분양)순으로 이루어진다. 그리고 각 단계가 진행될때마다 사업 진행의 리스크가 상대적으로 제거되며, 진행에 따라 실제 준공 시점에 추정하는 주택 가치에 근접하여 기존 주택의 가격이 상승하게 되는 구조를 지니고 있다. 

재개발의 가장 최초 단계는 구역 지정이다. 기초 계획을 수립후 시가 재개발 구역을 지정하게 되는데, 이 단계로 가기 위해서 구역내의 동의를 걷어 재개발 지정 요청을 해야하는데, 현재 서울시에서는 조례상은 2/3이상 동의를 요하고 있으나 실질적으로 80% 이상의 동의를 해야지만 심의가 들어가고, 아래의 기사와 같이 최근 6년간 신규 구역지정은 전무할 정도로 구역 지정 요건이 까다로워진 상황이기 때문에(노후도 등 종합적인 요건을 계산해서 주거정비지수가 일정 이상 될 경우만 지정) 재개발 예정지로 최근 소액 매물이 나오는 물건들은 매우 리스크가 높은 물건이고, 10년은 커녕 20년 내에 재개발이 되지 못할 가능성이 높으므로 이러한 부분은 고민하여서 초기 투자는 택하는 것이 좋다.

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[단독] 6년간 신규 ‘0건’…서울시, 재개발 지정기준 완화 추진

구역 지정이라는 가장 큰 벽을 넘어서면, 조합설립인가까지는 어떻게든 된다. 최근의 대부분의 구역지정된 지역의 경우 이미 80%의 주민 동의를 받아서 구역지정된 상황이므로 75%의 동의를 요하는 조합설립인가를 받는것이 크게 어렵지는 않다. 다만, 상업시설이 다수거나, 신축이 상대적으로 많아 동의를 얻지 못해 조합설립인가에서 진행되지 못한 구역들이 상당수 있었고 해제된 뒤 현재는 공공재개발 쪽으로 진행을 많이 하고 있는 편인데, 그러한 구역들의 경우 현재보다는 낮은 동의율로 구역지정을 한 상황에서 발생한 케이스라고 이해하면 될 것 같다.

일반적으로, 상업시설이 많거나 대형 평수가 많은 지역들이 재개발 동의를 받기 어려운 점이 있는데, 조합원 1인당 받을수 있는 주택은 최대 1+1(하나는 60m2 이하 소형)으로 한정되므로 다수의 주택을 가지고 있는 사람들은 조합설립인가를 당장 동의하지 않는 부분이 있으며, 상업시설의 경우 재개발이 진행되는 동안 구역이 신규 개발이 불가능해서 슬럼화되며(구역 지정이 된 순간부터 신규 건축이 불가능해진다), 건설기간 동안 임대료를 받지 못하는 등의 문제가 발생하므로 상업시설 건물주들은 상대적으로 동의에 소극적이 되는 부분이 있다. 현재 공공재개발 진행을 고려중인 한남1구역이나 흑석2구역 같은 경우가 이러한 사유로 인해서 재개발 사업이 진행되지 않고 장기간 공전되었던 사업장으로 이해하면 될 것같다.

그리고 조합설립인가 후 재개발의 가장 큰 벽은 건축심의이다. 사업시행인가를 받기 위해서는 조합설립인가 단계에서 여러 심의를 거쳐야하는데, 이 중 가장 큰 장벽이 건축심의이다. 조합이 원하는 세대수와 구조, 용적률등을 받아내기 위해 설계를 하고 그것을 지자체의 승인을 받는 과정을 거치는데, 일반적으로 시에서는 이 단계가 실질적으로 재개발 사업의 시기를 인허가권을 붙들고 무기한 지연시킬수 있는 단계이므로 여러 기여 및 임대 관련 요구를 하고, 최악의 경우 잠실주공5단지 같이 해외의 설계를 받아오라고 하고 설계를 받았는데도 아무런 응답없이 허가를 안내준다던가, 성수전략정비구역과 같이 여러가지 핑계를 대며 기존 구역지정 당시 계획에 포함되어 있었던 50층을 무작정 포기하라고 한다던가 하는 극단적인 요구를 하면서 사업을 지연시키는 경우가 다반사다. 한남뉴타운의 경우도 건축심의 단계에서 3년 이상이 지연된 끝에 고층을 포기하고 저층 위주로 구성하면서 건축 심의를 통과했던 것으로 알고있다.

그외의 환경영향평가, 교통영향평가 등의 다양한 심의를 통과하고나면 사업시행인가 단계에 들어갈 수 있다. 사업시행인가 단계에 들어서게 되면 이 재개발 구역이 얼마의 용적률로 몇세대를 분양하게 되는지, 대략적인 평형이 얼마나 되는지 등의 전체적인 사업 구도가 상당부분 결정이 되며, 이 시점부터는 재개발 주택 보유자가 이주용 주택을 대체주택으로 구입하더라도 양도세를 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있다. 또한, 사업의 가장 큰 리스크들이 해소된 시점이므로 상당한 피가 오르며 이 시점부터는 재개발 사업이 엎어질 위험은 거의 사라진다고 보아도 무방하다.

사업시행인가를 받게되면 서울시 기준으로 시공사 선정으로 들어갈 수 있다.(서울시는 사업시행인가 단계에서 시공사 선정을 하며, 그외 지역(혹은 서울시지만 신탁 방식으로 진행하는 경우)은 조합설립인가 단계에서 시공사 선정을 하므로 좀 다르긴 하다) 시공사 선정을 할때는 그야말로 찬란한 조감도를 가지고 와서 희망 가득한 청사진을 보여주지만, 막상 지어질때는 인허가 단계에서 계속 까여나가고(대표적인게 서울시에서 절대로 허가안해주기로 유명한 스카이브릿지), 서울시의 경우는 혁신 설계를 허가하지 않고 건축 심의 통과안에서 대안 설계(10% 이내의 경미한 변경) 수준의 수정만 허락하기 때문에, 실제 최종 허가안은 처음과는 전혀 다른 모양으로 되는 경우가 비일비재 하다. 최초 시공사의 조감도에 스카이브릿지나 인피티니풀과 같은 초호화 커뮤니티 시설이 있는 경우 실제 건축을 시작하는 시점에 보면 거의 인허가가 나지 않는다. '위화감'을 이유로 승인을 절대로 내주지 않는게 현재 서울시의 스탠스기 때문이다.

어찌됐든 시공사가 제시하는 자금 조달계획이나 건축계획 등을 따져서 시공사를 선정하고 나면, 감정평가 및 조합원 분양신청 단계로 넘어가게 된다. 조합원들이 원하는 평형을 분양공고 후 분양신청 받으며, 관리처분 계획을 수립하게 되면 관리처분인가로 넘어가게 된다.

관리처분인가 시점부터는 현재 투기과열지구에서는 전매제한이 되므로, 10년이상 보유하고 5년 이상 실거주한 경우가 아닌 이상 처분이 불가능해진다. 또한, 이 시점부터는 집이 입주권이라는 권리로 변경되므로 양도세에서는 기존 주택 보유자가 대체주택 형태로 일시적 2주택으로 보유하는 등의 형태가 가능해지며, 조정대상지역이라고 하더라도 1 입주권을 소유하고 있더라도 전세대출이 자유롭게 가능해진다. 관리처분인가 단계에서는 이주 및 철거 계획, 일반 분양 계획을 수립하게 되며 최종적으로 이주 및 철거를 거쳐 일반 분양과 착공 단계로 들어가게 되는 것이다. 이주의 경우도 단기간에 되는게 아니라 실제로 이주를 진행하면서 특히 상가 세입자의 경우 권리금 등으로 인하여 마찰이 발생하는 경우가 비일비재하므로 이주 기간 역시 넉넉하게 생각하고 진행하는게 맞다.

재개발을 투자하는 경우, 구역 지정 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 단계에 따라 피가 급격하게 상승하므로, 높은 리스크에 높은 수익률을 추구하는 경우 구역 지정 또는 조합설립인가 초기 단계, 반면에 상대적으로 낮은 리스크에 실제 입주를 목표로 하는 경우 사업시행인가 이후 단계를 찾아서 매수하는 것이 일반적인 방법이다. (구역 지정 전의 경우는 현실적으로 최근 6년간 신규 구역 지정 자체가 존재하지 않을 정도로 매우 리스크가 높으므로, 정말 다음 세대에 증여할 작정으로 투자하는 경우가 아니면 추천하고 싶지 않다)

재개발의 매력이라면, 지금 당장 상대적으로 작은 시드로 초장기전이지만 내가 꿈에 그리던 신축을 살 수 있다는 것. 시간의 흐름과 리스크의 감소에 따라 실제 준공될 주택과의 차액의 이득을 받을 수 있다는 것이 아닐까 싶다. 특히 지금과 같이 KB 시세 15억 초과 대출 0인 상황에서는, 당장 정책이 바뀔 가능성은 없으나 집값은 끊임없이 오르는 상황에서 정책이 바뀔 시간을 확보할 수도 있고, 집값 상승분을 재개발 주택의 프리미엄에 같이 얹을 수 있다는 점이 메리트인거 같다.