부동산 이야기 (7) 썸네일형 리스트형 2.4 대책 - "공공지주택" 이게 공급 대책이 맞나? 2.4 대책은 일단 서울 32만호 공급하겠다고 당당하게 등장했다. 근데 공급할수 있는가? No. 1년만에 2/3의 동의를 모든 땅을 넘긴다 + 무조건 1개 입주권이라는 상황에서 가능할까? 대부분의 구역의 경우 상가 및 대형 지분, 다가구 동의 받는게 마의 벽과 같은데 더더욱 동의받기 힘들걸로 본다. 그렇다면 이 대책의 진실은? news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=018&aid=0004847884 국토부 “현금청산? 위헌아냐…1주택자도 예외없다” [이데일리 강신우 기자] 일명 2·4공급대책인 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 두고 위헌 논란 등 시장의 우려에 대해 국토교통부가 일축했다. 쪽방촌 정비방안 계획부지 .. 오피스텔 매수시 유의할 점들 오피스텔은 매수할때나 실거주시 장단점이 뚜렷합니다. 장점 : 투기과열지구나 주택수 무관하게 ltv 70%. 주택수와 무관하게 오피스텔 매수는 취득세 4.6% 공시지가 현실화를 피해간지라 실거래가 대비 재산세 낮음 청약시는 언제나 무주택이므로 민간분양(특공 포함 모든 타입) 및 공공분양 60초과 일반공급 신청 가능 (특공 및 일분 60이하는 재산 조건에 걸림) 단점 : 낮은 대지지분, 작은 평수로 잘 안오름 공용면적이 커서 같은 평수대비 관리비 높음 발코니와 같은 서비스면적 없어 아파트 대비 실평수 작음 (오피스텔 84=아파트 3면 발코니 확장한 59수준) 복도식으로 만드는 특성상 벽간 소음 심할수 있으며, 관리 제대로 안되는 경우 보안 문제, 복도 쓰레기등 있을수 있음 상업지역에 위치하므로, 상대적으로 .. 재개발 투자 이야기 - 4 (재개발 투자시 계산해야할 것들) 재개발 투자시 들어가는 비용은 일명 초투(초기 투자금)와 총투(총 투자금)으로 이야기하고, 총투는 실제로 준공될때까지 유동적으로 변경될 수 있으나, 사업성을 평가해서 추정하게 된다. 초기 투자 비용은 최초 매매 가격 - 대출 or 보증금이 되고, 여기에 입주권 프리미엄이 가산된 가격이 붙는다. 주담대를 받을 경우, 6개월 내에 전입신고를 해서 들어가기라도 해야하므로 세입자를 못받는 점은 감안하여야 한다. 현재 서울 주요 재개발의 경우 P가 5억 이하로 붙은 곳을 찾기가 힘들 지경이고, 최상급지는 최대 10억까지도 붙고있다. 최근에는 워낙 불장이다 보니 재개발 구역지정도 안된 지역조차 공공재개발 호재라던가, 재개발 예정지라는 이름으로 피가 붙어서 거래되고 있는데, 앞 글에서도 말했지만 최근 6년간 신규 구.. 재개발 투자 이야기 - 3 (그래서 재개발은 뭐야?) 재개발이란, 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업을 말한다. 두껍아 두껍아 헌집 줄께 새 집 다오를 의미하는 그 것. 오래되어 기반시설이 열악한 동네에서 주거시설을 새롭게 지으면서 기반시설도 재구축하는 그런 사업이다. 서울내에서는 한남뉴타운, 성수전략정비구역 같은 유명한 구역들이 재개발에 해당하는 곳이고, 위쪽으로는 장위, 수색증산, 상계뉴타운 등, 아래쪽에는 노량진, 신림, 흑석 등이 재개발을 기다리며 단계를 밟아가고 있다. 일반적으로 재개발의 단계는 구역 지정 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가(이주 - 철거 - 분양)순으로 이루어진다. 그리고 각 단계가 진행될때마다 사업 진행의 리스크가 상대적으로 제거되며, 진행에 따라 실제 준공.. 재개발 투자 이야기 - 2 (재개발지 찾기) 서울에는 꽤 많은 정비사업지들이 있다. 그리고 상당수의 정비사업지는 뉴타운 해제 시기를 못넘기고 사라져버렸고, (이것이 현재의 공급 부족을 유발하긴 했지만 그 이야기는 다음에 하던가 하자) 사업성이 정말 좋아서 어떻게든 부동산 폭등기 이전의 보릿고개를 버티고 살아남았던 사업지들은 조합설립인가든 사업시행인가든 관리처분이든 뭐든 나서 언젠가 지어질꺼라고 하고 있다. 기본적으로, 서울에는 꽤 많은 정비사업지들이 있고 진행중이다. cleanup.seoul.go.kr - 클린업 시스템을 통해서 조합 진행 내역 및 기초적인 내용을 조회하는게 가능하고 (조합내의 자료는 조합원들만 볼수있고 비조합원들은 기초 자료만 공개되어 있다) 재개발이나 재건축 등을 다루는 블로그를 찾아보면 이런 진행사항을 모아놓은 블로그들이 있으.. 재개발 투자 이야기 - 1 (재개발을 알기 전 투자 이야기) 지금 생각해보건데, 빚내서 집사라던 시절에 서울에서 제일 싼 아파트 중 하나라도 산게 천만 다행이다. 집값은 지지리도 안오르고 전세만 미친듯이 올라서 집값의 80~90%가 전세가이던 그 시절, 처음 신혼집으로 들어갔던 택시기사는 절대 안올라갈 정도로 급경사에 있는 전세살던 빌라가 만기가 됐을때, 전세가 올려달라는 말에 새 전세를 구할지 집을 살지 고민하다가 덜덜떨며 대출받아서 첫 집을 샀다. 그 당시에도 부동산쪽 일을 좀 했었고, 서울 소형 평수는 최소한 크게 내려가는 일은 없었던지라 그냥 안전하게 전세금 안올려주고 이사가지말자 이 생각으로 서울에서 가장 싼 편에 속하는 산등성이 집을 샀던거 같다. (어쩌다보니 거의 2년마다 집을 사고 팔고 하면서 이사를 다녔다. 세입자들보다 우리가 이사를 더다닌거 같다.. 10.1 부동산 대책 리뷰 부동산 이야기를 하면 정치나 정책에 대한 이야기를 안할수가 없어서 왠만하면 글을 안쓰려고 했지만, 블로그 조회수 올리기에는 사실 부동산만한게 없기도 하고, 전공이 부동산이기도 하니... 비정기적으로 정책이 나온다던가 할때마다 리뷰 차원에서 올려보려고 한다. 10.1 부동산 대책의 중점적인 부분을 몇가지 집어서 이야기해본다면 이 정도일 것 같다. 1. 투기지역·투기과열지구의 개인사업자/법인사업자 주택담보대출 LTV규제 강화/적용 - 기존에는 개인사업자의 경우에는 주택임대업만 LTV 40% 제한을 받고, 법인사업자는 임대업이더라도 LTV제한을 받지 않았는데 이번 규제로 인해 개인사업자/법인사업자 할 것 없이 주택임대업/주택매매업은 전부 LTV 40% 제한을 받는다. 이번 규제 이전에 주택매매업자로 업종만 등.. 이전 1 다음
